Crédit immobilier : passez au taux fixe, avant l'inévitable hausse
La formule des taux variables a changé pour ce second semestre. L'indice de référence est désormais le TMP interbancaire.
En cas de forte tension sur les liquidités bancaires ou de relèvement du taux directeur de BAM, les mensualités augmenteront systématiquement.
Les taux variables sont actuellement entre 5,25 et 5,50%, les taux fixes entre 6 et 6,5%.
 Changements à venir au niveau des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Les banques commerciales viennent d’adresser des notes à toutes leurs agences, les informant des nouvelles modalités de calcul des taux d’intérêt pour ce second semestre 2010. A l’origine de cette modification, la circulaire 04/G/10 de Bank Al-Maghrib (BAM) du 12 mai 2010 qui détermine la nouvelle formule d’indexation des taux d’intérêt variables des crédits immobiliers.
Ainsi, pour les prêts qui seront contractés à partir de ce semestre, les taux d’intérêt variables seront calculés sur la base de la variation annuelle du Taux moyen pondéré (TMP) des opérations de prêts et emprunts sur le marché interbancaire au jour le jour, observé lors du dernier semestre précédent le mois de leur révision. Cette variation représente la différence entre la moyenne des TMP sur le marché interbancaire du dernier semestre écoulé avant la date anniversaire du crédit, et celle du même semestre de l’année précédente.
En clair, les nouveaux taux variables se composent de deux parties. La première, appelée «indice de référence», est celle qui variera chaque année en fonction de l’évolution du TMP interbancaire. Pour sa part, la seconde partie représente la marge commerciale de la banque, une rémunération fixe pendant toute la durée du crédit et négociable entre le client et sa banque.
Ce changement de formule d’indexation ne s’est pas traduit, il faut le noter, par une hausse immédiate des taux d’intérêt. En effet, les banques ont maintenu leurs taux variables à leur niveau du début d’année, à la fois pour les nouveaux clients et les anciens qui ont opté pour le basculement vers le nouvel indice de référence. Ils se situent actuellement entre 5,25 et 5,50% pour les crédits dont la durée est supérieure à 7 ans, en fonction du profil du client.
Pas de hausse des taux dans l'immédiat mais le risque existe avec persistance
Les banques ont ainsi introduit le changement de formule sans toucher au niveau des taux. A titre d’exemple, BMCE Bank, qui applique du 5,50%, a réparti son taux entre un indice de référence de 3,57% et une marge commerciale de 1,93%. Cela dit, avec cette nouvelle formule, le risque de hausse des taux variables sera élevé au cours des années à venir, aussi bien pour les anciens emprunteurs que les nouveaux. Avant d’en expliquer la raison, il faut revenir aux contraintes qui ont poussé le législateur à changer de mode d’indexation des taux variables.
Jusqu’au premier semestre 2010, les taux d’intérêt variables des crédits immobiliers étaient indexés sur le taux moyen pondéré des bons du Trésor du semestre précédant la date anniversaire de chaque crédit. Pour ceux dont la durée est supérieure à 7 ans, les bons du Trésor qui formaient la base de calcul étaient ceux à 10 ans et à 15 ans. Durant plusieurs années, et jusqu’à fin 2006, le marché financier marocain était caractérisé par une surliquidité abondante, notamment chez les banques et les investisseurs institutionnels, et par une aisance financière du Trésor. La situation de l’offre et de la demande durant cette période a tiré les taux des bons du Trésor vers le bas, et, par conséquent, ceux des crédits immobiliers. Le taux plancher de 2006 a même atteint 5,07%, son plus bas niveau historique.
A partir de 2007, la situation sur le marché monétaire et obligataire a changé. D’une part, la surliquidité abondante s’est transformée en un manque de liquidité structurel en raison, à la fois, de la dynamique de croissance économique qui a généré une forte hausse des crédits, et de l’aggravation du déficit commercial du Maroc qui s’est traduit par des recettes en devises moindres. D’autre part, le Trésor, malgré des recettes budgétaires toujours en expansion, devait continuer à recourir à la dette intérieure pour financer ses besoins de fonctionnement et d’investissement grandissants. Dans ces conditions de marché, si le Trésor avait continué à lever des fonds comme avant, à travers notamment les bons à maturités longues, les taux de ces derniers auraient augmenté sensiblement, ce qui aurait impacté par la même occasion les taux variables des crédits immobiliers. Le Trésor a donc suspendu ses levées de fonds, sur les maturités supérieures à 5 ans, et ce, depuis mars 2007, afin d’éviter une surchauffe des taux débiteurs. Cette situation a duré jusqu’à cette année. C’est d’ailleurs ce qui a permis de maintenir stables les taux pendant plus de trois ans. Seulement, la situation budgétaire de l’Etat est devenue moins confortable qu’auparavant, et le Trésor devait retrouver sa liberté de se financer à long terme. C’est donc ce qui a motivé le changement du mode d’indexation des taux variables des crédits immobiliers.
La nouvelle formule est certes plus pertinente, dans la mesure où elle met en corrélation les taux des crédits avec le coût de l’argent au jour le jour sur le marché interbancaire, et non pas avec le coût de financement d’un seul opérateur qui est le Trésor. Seulement, elle a un inconvénient de taille, celui de la volatilité des taux. Si le TMP interbancaire gravite naturellement autour du taux directeur de Bank Al-Maghrib, qui est actuellement de 3,25%, il lui arrive de se décaler fortement de ce dernier, et ce en fonction de plusieurs éléments.
L'inflation est désormais le facteur-clé de la variabilité des taux d'intérêt
Quand par exemple les grandes entreprises à actionnariat étranger procèdent à la distribution de leurs dividendes, qui sont transformés en sorties de devises, le marché monétaire passe par une période de tension qui tire le taux interbancaire vers le haut. A l’inverse, quand la Banque centrale décide d’abaisser le taux de la réserve monétaire obligatoire des banques, comme ce fut le cas à plusieurs reprises durant les deux dernières années, le TMP interbancaire descend momentanément à des niveaux très bas. Par exemple, ce dernier est descendu à près de 2% en février 2009, avant de remonter à 3,8%, un mois plus tard.
Quand on sait que le marché interbancaire est structurellement déficitaire, et que le taux de la réserve obligatoire est désormais à 6%, son niveau le plus bas historiquement, il y a lieu de craindre davantage de tensions sur le taux interbancaire, et par conséquent une hausse des taux variables des crédits immobiliers.
Autre facteur de risque : l’inflation. En effet, le niveau du taux directeur de BAM, autour duquel gravite le TMP interbancaire, est décidé en fonction des pressions inflationnistes qui pèsent sur l’économie nationale. En septembre 2008, ce taux a été relevé de 3,25 à 3,50% en raison de la flambée des cours des matières premières sur les marchés internationaux. Après six mois, c’est-à-dire en mars 2009, BAM a ramené son taux directeur à 3,25%, suite à la détente des prix des matières premières avec la crise économique internationale.
Ainsi, tant que le taux directeur reste inchangé, les variations du TMP interbancaire, en fonction des liquidités du système, restent malgré tout cantonnées dans une certaine fourchette (allant jusqu’à 2 points de pourcentage). Cela dit, si le taux directeur augmente, le TMP le suivra automatiquement -sa fourchette de variations aussi- et l’indice de référence des taux variables des crédits immobiliers fera de même. Et quand on sait qu’avec la reprise de l’économie mondiale, les cours du pétrole, des métaux et des denrées alimentaires risquent d’augmenter, une hausse des taux n’est pas impossible.
Avec cette nouvelle configuration, l’option la plus prudente reste d’opter pour un taux d’intérêt fixe. Certes, ce dernier peut être supérieur de près d’un point de pourcentage par rapport au taux variable. Il varie selon les banques entre 6 et 6,5%. Mais il s’agit là d’une surprime qui permet à l’emprunteur de maîtriser ses mensualités et d’éviter toute hausse drastique des taux, surtout en sachant qu’un crédit immobilier est une affaire de long terme.
Passage au taux fixe : 30 jours avant la date d'anniversaire du contrat pour en faire la demande
Sachez par ailleurs qu’en ce qui concerne les crédits contractés avant le changement du mode d’indexation des taux variables, la circulaire de BAM oblige les banques à proposer à leurs clients le choix entre trois options. La première est de migrer vers la nouvelle formule tout en gardant le même taux d’intérêt. La seconde est de transformer le taux variable en taux fixe. La troisième consiste, elle, à maintenir l’ancienne formule d’indexation basée sur les taux des bons du Trésor, ce qui de l’avis de tous est une option à éviter. Pour l’heure, les banques n’ont pas encore contacté tous leurs clients pour leur proposer ces trois choix. Mais il faut savoir que n’importe quel emprunteur a le droit de passer à tout moment du variable au fixe une seule fois en cours de vie du crédit. Ce passage ne peut se faire qu’à la date anniversaire du contrat. Une demande expresse avec accusé de réception doit être adressée par l’emprunteur à sa banque, au moins 30 jours avant la date anniversaire du contrat. Il doit ensuite prévoir une commission de changement de taux qui sera prélevée automatiquement sur son compte.
Tendance :65% de l'encours des crédits immobiliers est à taux fixe
Depuis 2007, les emprunteurs ont compris qu'il n'est plus intéressant d'opter pour des taux variables. Les résultats de l'enquête effectuée par Bank Al-Maghrib, qui ont été publiés dans le dernier rapport de la supervision bancaire, le prouvent bien. Ainsi, en 2003, avant le démarrage du cycle baissier des taux, 73% de l'encours des crédits immobiliers était à taux fixe. Cette part a baissé jusqu'à 51% en 2007, année au cours de laquelle les taux variables avaient atteint leur plus bas niveau, soit 5,07%. Après 2007, l'encours à taux fixe a repris de l'importance par rapport à celui à taux variable.
Il est passé à 64% de l'encours global en 2008, et à 65% en 2009. En termes de production, la part du taux fixe a augmenté à 76% de la production totale en 2009, contre 68% en 2008 et 49% en 2007. La Banque centrale explique ces tendances par un contexte de taux devenu moins favorable qui a poussé les banques à suggérer de plus en plus à leurs clients, surtout à bas revenus, d'opter pour le taux fixe. Notons par ailleurs que 48% des crédits immobiliers ont été accordés à des taux d'intérêt inférieurs à 6% en 2009, contre 50% une année auparavant. La part des crédits assortis de taux compris entre 6 et 8% s'est établie quant à elle à 33%, contre 31% en 2008.
Statistiques :70 000 emprunteurs en 2009, 23% de moins qu'en 2008
La rareté du foncier et la résistance des promoteurs immobiliers à réduire leurs marges ont rendu les prix d'acquisition de logements de plus en plus dissuasifs. C'est l'explication que donne Bank Al-Maghrib dans son dernier rapport sur la supervision bancaire, après avoir étudié le nombre de dossiers de crédits immobiliers traités en 2009 et son évolution. La Banque centrale précise que le nombre de nouveaux bénéficiaires de crédit à l'habitat a reculé de 23% en 2009, à 70 120 clients, après une baisse de 7% en 2008. En 2007, le nombre des emprunteurs avait approché la barre des 100 000. La baisse de ces deux dernières années traduit le retrait de 33% du nombre de bénéficiaires des prêts encouragés par l'Etat, en relation avec le ralentissement des programmes de logements sociaux, et le recul de 18% des bénéficiaires des prêts libres.
Notons que parallèlement à cette tendance, le montant moyen des prêts immobiliers a augmenté de 316 000 DH en 2008 à 365 000 DH en 2009, principalement à cause de l'augmentation du montant moyen des prêts libres. S'agissant de la localité des emprunteurs, Casablanca et Rabat ont concentré 56% des crédits distribués en 2009, une part en baisse par rapport à 2008 à cause de la rareté des réserves foncières dans ces régions.
Souhaïl Nhaïli
26-07-2010  |
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2010-07-26, 15:58
Crédit immobilier : passez au taux fixe, avant l'inévitable hausse 
